¿Donde comprar un depa en Lima para invertir y alquilar?
Comprar un departamento para alquilar puede ser una buena alternativa de inversión, pero elegir correctamente la ubicación es fundamental. La rentabilidad depende no solo del precio de compra, sino también del alquiler que puede obtenerse, la demanda de la zona y el potencial de valorización del inmueble.
Según el más reciente Índice de Venta y Alquiler de Urbania, la rentabilidad bruta anual promedio en Lima es de 5,53%, lo que equivale a aproximadamente 18,1 años de alquiler para recuperar matemáticamente el valor de compra, sin considerar gastos, impuestos ni periodos de vacancia.
Los distritos más atractivos para invertir y alquilar
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Distrito |
Rentabilidad bruta anual |
Años aprox. |
Comentario |
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Surquillo |
6,3% |
15,9 |
Buena ubicación y conectividad. Su cercanía a Miraflores y San Isidro favorece la demanda de alquiler. |
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Cercado de Lima |
6,3% |
15,9 |
Precio de entrada relativamente menor en determinadas zonas y demanda vinculada al comercio, transporte, servicios y centros de estudio. |
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Lince |
5,9% |
16,9 |
Ubicación estratégica y buena demanda residencial. |
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San Miguel |
5,9% |
16,9 |
Combina vivienda, comercio, universidades y conectividad, lo que favorece el mercado de alquiler. |
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Magdalena del Mar |
5,8% |
17,2 |
Mercado residencial consolidado y cercanía a importantes zonas empresariales. |
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La Molina |
5,7% |
17,5 |
Alternativa interesante, aunque el resultado depende mucho del tipo y ubicación del inmueble. |
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San Borja |
5,6% |
17,9 |
Mercado residencial consolidado, pero requiere normalmente una mayor inversión inicial. |
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Jesús María |
5,6% |
17,9 |
Buena demanda residencial y ubicación estratégica dentro de Lima Moderna. |
Fuente: Índice de Venta y Alquiler de Urbania, información difundida en agosto de 2026. La rentabilidad es bruta y no considera gastos ni impuestos.
La zona puede ser más importante que el distrito
Uno de los datos más interesantes del informe es que la rentabilidad puede cambiar considerablemente dentro de un mismo distrito.
Por ejemplo:
- Lince Comercial: aproximadamente 7,3%
- Surquillo Centro: aproximadamente 7,1%
- San Miguel Noroeste: aproximadamente 6,8%
Esto demuestra que no basta con elegir un distrito. La ubicación exacta del departamento puede tener un impacto importante sobre la rentabilidad.
¿Qué está pasando con los alquileres?
El mercado de alquiler también muestra una evolución favorable para los propietarios. En julio de 2026, el alquiler promedio de un departamento de 100 m² alcanzó S/ 3,439 mensuales, acumulando un incremento de 6,6% durante 2026, por encima de la inflación acumulada de 3,7%.
Esto significa que el inversionista puede obtener su retorno a través de dos vías principales:
Ingreso por alquiler + potencial valorización del inmueble.
¿Cuál es entonces el mejor distrito para invertir?
No existe un único distrito que sea el mejor para todos los inversionistas.
Si el objetivo es buscar mayor rentabilidad bruta, Surquillo y Cercado de Lima aparecen actualmente entre las alternativas más atractivas, con 6,3%.
Si se busca una combinación de rentabilidad, ubicación y demanda residencial, Lince y San Miguel también resultan interesantes.
Pero el dato más importante es otro: una buena zona dentro de un distrito puede ofrecer una rentabilidad considerablemente superior al promedio distrital.
Por eso, antes de comprar, no conviene preguntar únicamente: ¿Cuál es el distrito más barato?
La pregunta correcta es:
¿Dónde puedo comprar una propiedad a un precio razonable, con buena demanda de alquiler y potencial de valorización?
Esa diferencia es la que convierte la compra de un departamento en una verdadera inversión inmobiliaria.
Redacción: Depasenlima.com
